易居沃頓PMBA-11開課，VUCA時代尋找持續發展之道
日前，為期4天的易居沃頓PMBA-11集修共訓模塊在上海開課，課程分別邀請陽光集團執行董事、地產集團執行副總裁吳建斌，中泰證券首席經濟學家李迅雷，易居企業集團CEO、易居沃頓案例研究與教育基地秘書長丁祖昱，全國老齡辦原副主任、復旦大學老齡研究院副院長吳玉韶教授，全國政協常委、民建中央副主席、上海市政協副主席周漢民五位導師授課。
吳建斌
《數字化時代，房企的財務管理思路》
雖然當下房地產行業普遍彌漫著悲觀情緒，但吳建斌依舊愿意相信，相比國外和香港，國內房地產行業還是一個年輕的行業，房地產行業之于國民經濟的地位依舊很重要。
機會一直存在，但隨著市場紅利、金融紅利等各項紅利正在消失，房企亟需在復雜的環境中變革。
吳建斌提出要以財務價值創造為驅動力，以戰略管理為手段，以數字化革命為賦能。從視野、抓手、組織、技術、賦能、運作和結果七個方面做好財務管控與價值創造，推動企業實現有質量且可持續的發展。
本次課程中，吳建斌以《數字化時代，房企的財務管理思路》為主題將自己多年的財務管理經驗以及對當下房地產市場的理解分享給學員：
1.財務管理的本質不是簡單意義的財務會計工作，不是事無巨細地記錄、分析和反映，而是以價值創造為驅動力，辨析公司在運營過程中遇到的重大財務問題，以及有效解決這些重大問題的能力、方法和工具。
2.企業管理的核心是財務管理，而財務管理的核心是經營性現金流管理，經營性現金流管理的核心是可動用資金的管理。
3.現代財務的終極目標主要有五點：確保做到公司任何發展階段所需資金和資金來源之間的動態平衡；確保實現籌資成本較低；確保實現資金結構的合理性；確保實現資金使用效果較好；確保投資戰略實施能為企業創造更大的價值。
4.財務紀律有三條：第一，關于超融，公司必須旗幟鮮明地反對任何形式的超融行為；第二，關于現金占比，公司要始終堅持可動用現金占比不低于 10%；第三，關于凈負債率，公司必須動態控制凈負債率（扣除不可動用現金）不高于100%。
5.房地產企業的數字化建設有兩點：第一，搞好信息化。只有擁有良好的信息化建設，才會有好的數字化建設。一個企業的數字化必須建立在強大的信息化基礎上；第二，數字化要以客戶需求為導向。根據客戶需求作出大數據分析，以此形成客戶的需求點。
6.未來融資有兩種錢不能用：第一種是信托的錢不能用，第二種是員工的錢不能用。不是所有的錢都能夠借，能借的借，不能借的堅決不能借，這就是一道紅線。
李迅雷
《如何多維度分析和交叉驗證經濟趨勢與投資機會》
李迅雷長期從事資本市場研究，他認為市場經濟不僅可以從分化的角度分析，也可以從流動性的角度看待。
從分化角度看經濟，任何一種經濟行為、一種群體性的活動到后來必然會產生分化，持續時間越長，分化的可能就會越大。從流動性角度看經濟，疫情的反復出現，對人口流動性、貨物流動性、資金流動性都產生了負面影響。
關于房地產市場，李迅雷認為房地產面臨的壓力不是一個短期問題，僅依靠政策好起來的狀況是不可能的，因為當下人口老齡化加速的趨勢不可逆轉，加之新生兒人口達到低點，死亡人口數增加，年輕群體比例下降，所以購房需求有限。
本次課程，李迅雷以《如何多維度分析和交叉驗證經濟趨勢與投資機會》為題，系統性、多維度的對以上問題一一給出了答案，并對全球經濟發展及投資機會做出了精準分析：
1.人類的歷史是和平與戰爭的歷史，分久必合合久必分，這是長久的趨勢。現如今我們正在經歷長時期的和平階段，長期和平導致的結果就是分化。體現在經濟領域，長期和平會導致四大分化：人口分化、區域分化、收入分化、產業分化。
2.無論是從分化維度還是流動性維度，中國經濟都面臨很大壓力。任何一種經濟行為和群體性的活動到后來必然會產生分化，持續時間越長，分化就會越大。此外，疫情影響下人口流動性、貨物流動性、資金流動性都受到影響。從這兩個方面來看，中國經濟很難很快恢復。
3.不要以為政策放松房地產就能夠恢復，當前房地產面臨的壓力不是短期問題，因為人口正在加速老齡化。按照當前出生及死亡水平估算，2030年中國即將過渡到超老齡化社會。從深度老齡化社會過渡到超老齡化社會日本用時12年，中國可能只用8年。
4.貧富差距是當前全球各國普遍面臨的最大難題，加之我們國家存在高收入階層的收入被低估的現象，中國的貧富差距比大家想象的大得多。招商銀行的年報顯示2%的儲戶擁有總儲戶80%的資產，這種模式玩下去的結果就是消費沒辦法起來。
5.全球人口從1945年的26億增長到接近80億。過去50年，70%的生物被滅絕，大約有100萬種生物面臨滅絕。病毒就是對人類規模和壽命延長的報復。加上地緣政治紛爭加劇和貧富差距不斷擴大，全球經濟會步入低增長、高震蕩時代。
6.目前中國經濟下行是否還能依靠基建來彌補這個缺口？我認為基建投資已經支撐不了房地產下跌的壓力，因為房地產及基建投資在經濟體量中的占比在2017年已經見頂，拐點在2017年已經出現，只是當時還沒有充分暴露出來。
7.中國有一句話叫“成也蕭何敗也蕭何”，過度依賴一種模式必然會被這種模式所拖累，過去得益于該模式，但以后可能就是該模式的受害者。所以在路徑依賴已經形成的情況下，做變革和調整的前提是先想好替補模式和方法。
8.未來政策和改革大概率不會出現革命性的大動作，因為當下政策調整的底層邏輯第一是穩中求進，第二是底線思維。穩中求進是為了防止經濟出現大變動，底線思維目的是防止發生系統性風險。我們要基于這兩點把握相關政策出臺。
丁祖昱
《當前房地產市場形勢與未來展望》
面對當下的房地產行業，地產人都已清楚的意識到政策不會對行業有太大改變，但我們仍舊希望政策能夠改變些什么。截至2022年9月15日，今年245個省市累計出臺469次政策。
盡管政策有所放松，但今年房地產“金九銀十”再次缺席、市場再筑底。從新房成交量看，一線城市韌性較強，依舊堅挺，三四線跌幅繼續收窄。但丁祖昱認為三四線的下行周期已結束，何時能夠回升，還未可知。
關于未來發展趨勢，行業調整仍需較長時間，四季度仍是政策寬松期，城市分化、地塊分化會持續加劇。
房地產黑鐵時代，房企必須改變，尋找新的發展模式。本次課程丁祖昱基于多項數據指標，憑借精準而嚴謹的判斷，對房地產行業的現狀與未來進行了深度解讀：
1.房企積極營銷和融資的情況依舊尚未改善。在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至8月末的目標完成率仍不足60%，有近半數企業甚至不足50%。絕大多數企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。
2.行業調整仍需要較長時間。購房信心修復需要時間，市場信心修復也需要時間。過去企業過度追求規模、過度金融化是行業調整的核心原因。
3.民企生存能力的關鍵在于“現金流”，穩健的民企一方面經營性現金流狀況整體好于行業平均水平；另一方面外部融資比較平穩持續。此外，在土地市場的動作也是當下現金流和未來生存能力的體現。
4.房企必須改變“三高”路徑依賴，探索建立行業新發展模式：第一房企回到低負債發展模式，以表內表外同步方式進行；第二項目開發全封閉監管，各項目互不影響，專款專用；第三未來考慮準現房制度，延遲給開發商發放按揭貸款或者說是尾款；第四融資情況透明化，房企從拿地階段就可以貸款。
5.2022年市場預判：全年L型“前低后平”，四季度繼續筑底，城市分化持續加劇；全年土地成交規模預計大幅回落，無疑是“投資小年”；房企違約爆雷情況基本不能緩解，未來競爭格局“三分天下”。
6.第二曲線發展空間依舊巨大，包含物業、租賃、養老領域的機會。在存量資產越來越多的背景下，物業依舊有新的發展機會。隨著保租房REITs發布，租賃市場規模也是萬億級市場。我們預計2025年養老產業規模會突破12萬億，所以養老產業發展空間巨大。
吳玉韶
《我國養老產業的困境與出路》
民政部《2021年民政事業發展統計公報》最新數據：全國共有注冊登記養老機構4.0萬個，床位530.5萬張，入住老年人238.1萬人，床位使用率44.88%，入住養老機構老年人不足1%。
換言之，目前我國居家養老模式占99%，社區養老為0，養老機構為1%。可見，居家養老是老年人的第一選擇，而這99%的居家養老成為了當今社會的難題。
老齡化現象日益突出，加之當代年輕人都是獨生子女，所以靠子女養老已經成為了過去式，而養老問題已經由原來的家庭問題變成了社會化問題。
中國的養老服務業處于初級發展階段，面對養老服務政策不精準不協同，缺乏有效評估，難以實現從“漫灌”到“滴灌”；上下游產業不配套不協同，產業鏈沒有延展；缺乏服務設施等諸多問題。
盡管養老產業面臨困境，但老齡產業將是巨大的朝陽產業，且康養會成為最具潛力的大宗消費。
“危在事業，機在產業”。在養老產業處在機遇與困境并存之際，養老從業者要如何應對該局面。本次課程，吳玉韶以《我國養老產業的困境與出路》為題，對養老產業困境、老年群體心理需求、養老企業策略等維度進行最本質的智慧解讀：
1.中國養老服務難在政府難、市場難、老人難。政府從上到下高度重視，是出臺文件最多的領域，但落實落地難。市場不知道掙錢在哪，知道賠錢在哪；經營者操著賣白粉的心，賺著賣白菜的錢。對老人而言，各級都重視養老，但身邊的養老難題還不少。
2.養老難的原因在于多方面：養老服務概念內涵外延太廣；消費群體比較特殊，多數老人為中低收入人群且消費意愿低；我國老齡化快速到來，社區、家庭、物業服務業普遍仍不發達，共享和專屬服務難以區分；養老產業還處于不成熟的初級階段，養老服務政策不精準不協同；缺乏全國養老服務設施標準。
3.養老產業發展的6個重點領域：1.養老健康業，即健康管理、康復護理臨終關懷；2.養老服務業，即居家社區機構養老服務業；3.養老制造業，即生活用品、康復護理用品；4.養老宜居業，即養老社區及機構、適老化改造；5.養老文化業，即旅居、教育、影視出版；6.養老金融業，即保險、信托、理財。
4.老年人健康最缺的不是醫療，是健康素養。其中非常大的領域就是健康管理，健康管理包括全過程和全要素的管理。這個過程只有企業能做得到，公立醫院和社區衛生服務中心都做不到，因為懶和僥幸是人性的兩個弱點。
5.與養老機構的床位相比，老年大學的座位是一種更積極、更經濟、更自主的養老選擇。從生活必需型向享受型、發展型、參與型發展，學習是必由之路，也是未來最好的養老。老年教育有三個發展趨勢：從政府辦向社會辦轉變；從娛樂型向賦能型轉變；從大校園辦向社區轉變。
6.針對目前養老行業現狀，養老企業要堅持六大應對策略：堅持以需求為導向；堅持了解老年人消費心理；堅持產業細化原則；堅持主打相鄰產業融合發展；堅持數字化思維；堅持做好服務。
周漢民
《百年變局、世紀疫情下中國經濟發展的思考》
百年未有之大變局背景下，疫情、中美博弈、全球供應鏈體系重構等均給中國經濟發展帶來前所未有的挑戰和壓力。系列挑戰和壓力下，中國深入實施的穩經濟一攬子政策起到明顯作用，國民經濟企穩回升。
上半年國內生產總值562642億元，按不變價格計算，同比增長2.5%。特別是在今年第二季度巨大壓力、重大考驗的不利影響下，我國第二季度經濟依然實現了同比0.4%的正增長。可以說穩住了經濟大盤，成就來之不易。
周漢民不僅梳理了中國經濟成果的多個數據，還深刻地指明了中國經濟面對壓力要頂住、挺住、站住；要為中美關系動蕩與全球產業鏈重構所帶來的挑戰做好充分的準備；要始終堅守全球化進程并多層次提升國內產業鏈、供應鏈的安全可靠性。
在本次課程中，周漢民以《百年變局、世紀疫情下中國經濟發展的思考》為主題，將其對中國經濟發展和全球產業鏈的思考和理解分享給學員：
1.疫情沖擊帶來短期變化，是階段性和外在的影響。中國經濟穩中向好、長期向好的基本面沒有變，支撐高質量發展的生產要素條件沒有變，韌性足、潛力大、空間廣的特點沒有變。
2.面對2022年經濟發展目標和政府工作任務，我們面臨著三重壓力，但有三個有利條件，同時要注重三個“穩”。三重壓力：全球新冠疫情仍在繼續，世界經濟復蘇動力不足，外部環境更趨復雜嚴峻；三個有利條件：億萬人民追求美好生活的強烈愿望、創業創新的巨大潛能、共克時艱的堅定意志；三個“穩”：穩市場主體、穩外貿、穩外資。
3.今年以來很多因素超出了預期，經濟運行確實面臨很多困難，但從全年發展看，中國經濟保持穩定增長仍有不少有利條件：疫情防控取得階段性成效；投資穩增長作用將繼續發揮；消費有望逐步恢復；出口雖然面臨一定壓力，但是持續增長有利條件仍然較多；宏觀調控政策調節力度加大，財政金融支持實體經濟不斷發力。
4.上海經濟在疫情嚴重沖擊下展現出了“一個加快、三個持續”的較強發展韌性：隨著疫情進入常態化防控階段，主要經濟指標加快改善；城市核心功能持續鞏固；改革開放創新持續深入、發展新動能持續壯大。
5.中國經濟需要頂住、挺住、站住，即頂住極速下行的壓力，挺住攻堅克難前行的腰桿，站住在世界應有的影響力、輻射力、凝聚力。具體有三方面表現：第一個表現是經濟底盤“穩”，第二是外貿韌性“強”，第三是新動能表現“亮”。
6.中國經濟的發展始終要有一個基點，就是融入世界，不可分離。很多人認為我們已經擁有了碩大的國內市場，可以取代對世界的需求，這一主張非常危險。中國在世界市場的任何斬獲都是拼盡全力努力的結果。因此一定要做到寸土必爭，這才是我們應有的態度。
7.產業鏈供應鏈安全穩定是構建新發展格局的基礎。面對新時代，尤其是當下百年變局與世紀疫情交織疊加帶來的挑戰，我們要認識到產業鏈供應鏈固鏈對中國經濟發展的極端重要性，于變局中開新局。
