房地產融資“閘門”要弄緊了！金融監管嚴控“灰犀牛”
金融管理部門近日發布了銀行金融機構房地產貸款集中管理制度，針對不同類型的不同規模的銀行機構設置房地產貸款余額比例，個人住房貸款余額所占比例為"兩條紅線"。前者為40%至12.5%，后者為32.5%至7.5%。
中國人民銀行和銀保監督管理委員會明確表示，要提高金融體系的彈性和穩健性，促進房地產市場的穩定健康發展，優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和農業、農村、農民等薄弱環節，促進金融、房地產和實體經濟的平衡發展。
近年來，我國房地產長期機制的實施取得了顯著成效，房地產貸款增速穩步下降。到2020年第三季度末，人民幣房地產貸款余額比去年同期增長12.8%，增速連續26個月放緩。
然而，監管當局認為，仍有必要進一步提高銀行金融機構抵御房地產市場波動的能力，防止房地產貸款過度集中在金融體系中可能造成的系統性風險，并改善銀行金融機構的穩健性。
昭美金融首席研究員董錫廟說，房地產貸款集中管理制度是加強宏觀審慎管理的重要組成部分，它的引入將有助于進一步降低房地產的金融風險，同時也有助于促進金融資源進一步進入國家和社會發展的重點領域和國家和社會發展的薄弱環節，如小企業、微型企業、制造業和綠色發展。在金融資源有限的情況下，避免房地產行業的"虹吸效應"。
長期以來，房地產業吸引了大量資金流入，房地產和金融業"捆綁"得很深。近幾年來，監管部門一再控制房地產貸款，雖然增速有所放緩，但總量仍不小，比例仍然很高。
目前，我國房地產相關貸款占銀行貸款的39%，此外還有大量的債券、股權、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是我國現階段金融風險中最大的"灰犀牛"。中國人民銀行黨委書記、中國銀行業監督管理委員會主席郭樹清在一篇文章中寫道。
2020年8月，中國人民銀行和住房和城鄉建設部制定了重點房地產企業資金監控和融資管理辦法，對資金需求進行管理。這一次制定的"兩條紅線"，主要是從資金的供給、房地產貸款的總體比例和個人住房貸款的比例等方面加以限制，覆蓋范圍更廣。房地產融資的"大門"正在全方位地收緊。
這一政策對房地產市場的資金供應有多大影響？"目前，大多數銀行金融機構都符合管理要求。"中國人民銀行和銀行保險監督管理委員會有關部門負責人說。
記者研究發現，超過上限的銀行數量并不多。作為房地產貸款投資的主力軍，大多數國有銀行和大型股份制銀行接近監管上限，少數銀行超過了上限。還有一些銀行與上限相距甚遠。
對于超過上限的銀行機構，監管機構設置了過渡期，這表明加強管理和調整的方向是明確的，但也將把握政策的節奏和力度，給不合格的機構足夠的時間進行整頓和改革，保持市場的平穩過渡，這反映了政策"非急劇轉向"的特點。
與股票調整的壓力相比，政策影響在于對未來增量的嚴格控制。中國人民銀行和銀保監督管理委員會要求符合管理要求的銀行維持基本穩定的房地產貸款和個人住房貸款比例。這意味著，在不超過上限或離上限較遠的銀行，不得增加房地產貸款。
監管措施，除了設定房地產貸款的整體比例外，還對個人住房貸款設定了單獨的上限。這將對購房者產生什么影響？
由于銀行數量較少，過渡時期較長，總體影響相對有限。銀行間的房地產貸款結構會有一些變化，其中一些會超過銀行的壓力，相對較低的銀行仍然有增長的空間。董錫廟說，面對增長的"上限"，一些銀行將更加謹慎經營，貸款條件和要求可能會略有調整。
在調控房地產的同時，不誤傷害剛性需求一直是政策取向。監管機構和銀行機構需要注意的是，如何使有限的抵押貸款資源滿足僵化的需求群體，而不是流入投機租戶的手中。
值得注意的是，銀行違反房地產輸血規則的沖動已經存在，而且也有不少銀行會為此買票。對于銀行機構來說，在"緊要關頭"的同時，更需要的是擺脫依賴房地產的勇氣和能力，找出符合高質量發展的信貸發放領域。
