買家簽了購房協(xié)議后反悔必須承擔(dān)傭金嗎？
在日常生活中，老百姓買房子賣房子，他們大多會找到中介。" 但是，如果買賣雙方在中介公司的介紹服務(wù)下簽訂了協(xié)議，但由于種種原因，買方卻不想要房子，拒絕履行合同，那么在這種情況下，買賣雙方還需要支付中介費(fèi)嗎？近日，浙江省湖州市長興縣人民法院審理了一起類似案件。最后，法院駁回了原告向一家中介公司提出的向被告姚某收取 4 萬元傭金的請求。
姚想買房子，所以他通過中介公司尋找合適的住房來源。2019 年 1 月 12 日，在中介公司的引入下，他與賣方阿梁簽署了一份轉(zhuǎn)讓和出售住房產(chǎn)權(quán)的協(xié)議。" 住宅面積 149.42 平方米，包括一個汽車座椅，轉(zhuǎn)讓價格為 238 萬元。同時，同意在該月 25 日前由買賣雙方協(xié)商支付中介費(fèi)，如一方違約，中間人費(fèi)用應(yīng)由違約方支付。但是，協(xié)議簽訂后，姚在同月二十八號拒絕執(zhí)行協(xié)議。
中介公司認(rèn)為姚的行為不端，應(yīng)按照之前簽訂的協(xié)議承擔(dān)中介費(fèi)用，于是他向長興法院提起訴訟，要求姚立即支付 4 萬元的中介費(fèi)。
那么，為什么姚突然改變了主意呢？買賣失敗是誰的責(zé)任？姚需要承擔(dān)中介費(fèi)用嗎？針對這些問題，原被告和第三方阿梁在庭審現(xiàn)場進(jìn)行了激烈的辯論。
據(jù)原告房地產(chǎn)公司說，姚在簽署協(xié)議后，后悔房價過高，拒絕履行協(xié)議，這構(gòu)成違約，應(yīng)按照協(xié)議支付 4 萬元的中介費(fèi)。
被告姚說，他確實(shí)與房地產(chǎn)公司和阿梁簽署了 "轉(zhuǎn)讓和出售住房產(chǎn)權(quán)協(xié)議"，但簽署的協(xié)議是無效的。房地產(chǎn)公司應(yīng)該承擔(dān)所有的過錯責(zé)任，無權(quán)收取任何費(fèi)用，法院應(yīng)該駁回所有的索賠要求。
姚認(rèn)為協(xié)議無效，主要有三個原因：第一，只有阿良和他的妻子阿洪沒有簽署批準(zhǔn)交易的協(xié)議。第二，根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的資料，據(jù)了解，截至 4 月 12 日，該協(xié)議簽署后 3 個月，購房抵押債權(quán)已超過 127 萬元，但該房地產(chǎn)公司在簽署協(xié)議時隱瞞了這一事實(shí)；第三，該房地產(chǎn)公司沒有按照 "房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法" 與其簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，不合理地收取任何傭金。
第三人阿良表示，這套房產(chǎn)確實(shí)是他和妻子阿紅擁有的，但姚在簽訂合同時知道，他的丈夫和妻子真的賣光了，付了一萬元定金。姚違約后，這套房產(chǎn)被賣給了其他人，這也表明阿紅完全同意出售。協(xié)議簽署十多天后，姚就清空了財(cái)產(chǎn)，準(zhǔn)備提前償還貸款，并協(xié)助轉(zhuǎn)移賬戶。
法官表示，本案中中介合同（即中介服務(wù)合同）的效力是爭議焦點(diǎn)之一。事實(shí)上，簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議包括買賣雙方與房地產(chǎn)公司之間的中介合同的權(quán)利義務(wù)，買賣合同與中介合同之間也存在競合。事實(shí)上，房地產(chǎn)確實(shí)是阿良和阿紅的共同財(cái)產(chǎn)。阿梁以自己的名義簽訂了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議，協(xié)議中沒有明確說明房產(chǎn)的抵押情況，這必然會影響房屋買賣合同的效力，但并不一定導(dǎo)致中介合同無效。
居間合同是約定合同，只要當(dāng)事人同意就可以成立。房地產(chǎn)公司對姚某和阿亮進(jìn)行了溝通協(xié)調(diào)，客觀上提供了媒體服務(wù)，三方已簽訂協(xié)議。因此，三方當(dāng)事人之間已經(jīng)建立了中介關(guān)系，不能僅僅因?yàn)闀娴姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同沒有簽訂就否定實(shí)際的中介法律關(guān)系。
因此，法院拒絕接受姚某的辯護(hù)，且本案涉及房屋中介合同的成立及效力。
既然中介合同關(guān)系是依法成立的，法院為何駁回原訴？這涉及本案爭議的第二個焦點(diǎn)：姚某是否應(yīng)該向中介支付傭金？
雖然經(jīng)紀(jì)人促成合同成立，委托人應(yīng)按約定支付報酬，但并不意味著只要買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，經(jīng)紀(jì)人就一定能拿到傭金。居間人應(yīng)當(dāng)將訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)如實(shí)告知委托人。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假信息，損害委托人利益的，不得要求支付報酬，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
在這種情況下，經(jīng)紀(jì)人提供的合同信息直接影響到雙方買賣房屋的決定。信息是否真實(shí)、全面至關(guān)重要。房地產(chǎn)公司作為房屋買賣合同的中介機(jī)構(gòu)，有義務(wù)對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查并如實(shí)報告。但該房地產(chǎn)公司并未明確業(yè)主及存在抵押債權(quán)，也未向其他共有人（阿紅）提供有效的委托手續(xù)，方便姚某與阿亮簽訂協(xié)議，很難認(rèn)定其已盡到注意義務(wù)。
雖然阿亮和房地產(chǎn)公司均提到，阿紅同意出售房產(chǎn)并抵押債權(quán)不會影響交易，但上述風(fēng)險并未在協(xié)議中體現(xiàn)。結(jié)合法庭陳述，房地產(chǎn)公司已意識到上述風(fēng)險將影響合同履行的可能后果。在本案中，其在簽訂合同前沒有將相關(guān)情況告知姚某，這顯然存在主觀過錯。
綜上所述，房地產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時沒有履行報告義務(wù)，因此無權(quán)要求中介報酬。因此，法院不支持原告的訴訟請求。
